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samedi 10 juin 2006

par Pierre Robert

RéSUMé de l’épisode précédent : Cuverville piste des copains qui veulent monter un commerce. Nos limiers découvrent que certains propriétaires se trimballent avec un entonnoir sur la tête.

Agences immobilières
Tous ceux qui se réveillent un jour avec la curieuse ambition de quitter papa-maman pour se loger un peu plus loin auront affaire à une agence immobilière. Une expérience souvent douloureuse, mâtinée de défiance et de mépris. L’agent immobilier s’inscrit dans une catégorie de boulots mal aimés car mal compris, un peu comme les notaires, les assureurs et les garagistes.
Depuis 1987, chaque agence fixe librement le taux de commission appliqué aux transactions qu’elle arbitre — vente, achat ou location. Ce taux s’échelonne traditionnellement entre 5 et 10%.
L’activité fleurit sur la bulle immobilière : plus le montant de la transaction est élevé, plus l’agence palpe. Et même si les tarifs pratiqués n’atteignent pas ceux qu’ambitionnent certains particuliers en roue libre (voir illustration ci-dessous, à gauche), les agences immobilières restent les premiers vecteurs de la spéculation. Elles prospèrent et se reproduisent avec la crise. Pas besoin d’un grand local ni d’un investissement matériel lourd pour ouvrir boutique, pas besoin non plus d’un grand nombre de transactions pour rendre sa petite entreprise pérenne. A titre de comparaison, notons qu’en 2004 l’INSEE estimait à 39.543 le nombre de magasins de fringues et de chaussures en France (le commerce de détail où la marge est la plus importante, voir plus bas), ...et à 33.623 le nombre d’agences immobilières !
Faisons un rapide calcul. Soit l’annonce ci-dessous, à droite :

Le prix de vente est fixé à 330.000 euros. À la conclusion de la transaction, l’agent immobilier — en supposant qu’il s’agisse d’un philanthrope travaillant à 5% — empochera la modique somme de 11.500 euros. De quoi payer quelques taxes, le loyer du placard à balais plus un ou deux salaires. Et aussi l’impression répétée de sollicitations à glisser dans les boites aux lettres du quartier pour trouver de nouvelles opportunités.
330.000 euros : bien sûr, à ce prix-là, les acheteurs ne se bousculeront peut-être pas. Quoique. En matière de prix, tout l’art consiste à trouver un juste milieu entre l’irrationalité reconnue par les investisseurs et l’absurdité totale.

Bail commercial
« Contrat de location portant sur un local dans lequel est exercé une activité commerciale, industrielle ou artisanale ». La plupart de ces baux — dits "3-6-9" — engagent le bailleur pour 9 années au minimum, le locataire pouvant résilier tous les 3 ans.

Droit au bail
Vous désirez vous installer à la place d’un commerçant qui manifeste son intention de partir. Il ne cède pas le fonds de commerce (voir ce terme), car il emporte son enseigne et le matériel avec lui, mais l’emplacement dont il était jusqu’ici locataire. Vous allez donc vous retrouver locataire à sa place. Lisons ce qui dit l’Agence Pour la Création d’Entreprises (APCE), la bible du jeune entrepreneur : « le créateur reprend le bail conclu entre le précédent occupant et le propriétaire. Le locataire sortant souhaite monnayer le fait que son loyer est sous-évalué par rapport au prix du marché. Il cédera par conséquent son bail moyennant le paiement d’une indemnité : le "droit au bail" ».
En fait, le droit au bail tient plus du don que de l’indemnité. C’est une clé sans laquelle le nouveau venu ne peut tenter son aventure commerciale, point barre. Un impôt même pas révolutionnaire. Le montant du don est laissé à l’appréciation du sortant. Et bien sûr, le droit au bail ne dispense pas du loyer à verser au propriétaire. Notons que la plupart du temps, le sortant n’a même pas besoin de menacer l’entrant avec un objet contondant ou une arme à feu pour obtenir le versement d’un droit au bail. Etonnant, non ? La moralité de l’acte réside dans le fait que le nouveau venu pourra à son tour, plus tard, revendre le droit au bail en définissant le montant.
Avec la zone franche installée en plein centre ville, des Toulonnais qui s’ennuyaient dans leur négoce tentent un coup de poker. Juste pour voir, trouver un pigeon. Dans les artères principales, on exige parfois des droits au bail de l’ordre de 100.000 euros pour des surfaces inférieures à 100m². Débourser une telle somme avant même de commencer son activité ? Autant demander la liquidation judiciaire tout de suite !

Emplacement "numéro 1"
C’est ce qu’on peut lire sur certaines annonces de cession, fonds ou murs, quand le local est particulièrement bien placé. Une rue numéro 1 est une rue très commerçante. La terminologie est utilisée par les experts de la Chambre de Commerce et d’Industrie qui évaluent l’activité commerciale du périmètre. Ce qui implique bien évidemment qu’il y a des rues et des emplacements numéro 2, voire 427. Mais on ne lira jamais "emplacement numéro 427" sur une annonce classée.
Débutant dans le bizness et disposant d’un capital très réduit, tu peux toujours te gratter pour obtenir un emplacement numéro 1. Les droits au bail y sont prohibitifs, on l’a vu. Tu pourras l’envisager plus tard, quand tu auras fait fructifier ton emplacement numéro 3 et que ton chiffre d’affaire aura séduit le banquier.
On remarquera ci-dessous que l’accroche "zone franche" peut remplacer (ou compléter) avantageusement le classique "numéro 1".

Interpréter ce charabia nécessite une certaine habitude. Prenons par exemple l’annonce marquée d’une croix rouge dont voici la traduction littérale : « Zone franche, à proximité du cours Lafayette, local commercial d’environ 50m², droit au bail : 70.000 euros ».
Décryptage : « à proximité du cours Lafayette » signifie que le local se trouve dans une rue trop pourrave pour qu’on en mentionne le nom ; « environ 50m² » signifie inférieur à 50m² ; « droit au bail : 70.000 euros » signifie que le vendeur est joueur.

Fonds de commerce
« Ensemble des éléments mobiliers corporels et incorporels qu’un commerçant ou un industriel groupe et organise en vue de la recherche d’une clientèle, et qui constitue une entité juridique distincte des éléments qui le composent » (selon l’URSSAF). Le bail fait partie du fonds de commerce.

Loyer (commercial)
Selon un avocat de l’association Droit pour tous, « la valeur locative se calcule d’après 1) les caractéristiques du local 2) la destination des lieux 3) les obligations des parties au contrat 4) les facteurs locaux de commercialité 5) les prix couramment pratiqués dans le voisinage ». S’il y a calcul, c’est qu’il doit y avoir une équation en amont où apparaissent les cinq variables ? Parmi ces critères normatifs très rigoureux, on appréciera surtout l’énigmatique « facteur local de commercialité ».

Marge
Selon la dernière "enquête annuelle d’entreprise dans le commerce" [1] de l’INSEE, le taux de marge du commerce de détail se situe à 29% en moyenne [2]. Au panthéon du commerce de proximité se trouve la vente de vêtements et de chaussures (taux de marge de 44,8%). D’où la physionomie de nos centres-villes : beaucoup de magasins de fringues et de parfumeries ("autres équipements de la personne", taux de 45,5%), beaucoup d’agences immobilières, beaucoup de restos (gros rapport si tu travailles bien, grande facilité à faire du black).

Pas de porte
C’est une somme que l’on peut être amené à verser au propriétaire lors de l’installation. Selon l’APCE, « le pas de porte peut être considéré : soit comme un supplément de loyer (cas le plus fréquent) : le propriétaire souhaite se prémunir contre les hausses de loyer qui ne suivent pas la hausse de la valeur locative réelle des locaux ; soit comme une indemnité correspondant à la "contrepartie pécuniaire d’éléments de natures diverses, notamment d’avantages commerciaux sans rapport avec le loyer" ; soit comme une indemnité correspondant à la contrepartie pécuniaire de la dépréciation de la valeur des locaux : en effet, si le propriétaire souhaite reprendre les locaux, il devra verser au locataire une importante indemnité d’éviction ».
Pour le dire plus simplement : il s’agit encore une fois d’un droit d’entrée, que l’on verse cette fois-ci au propriétaire. La bonne nouvelle est qu’on ne peut pas exiger de l’entrant un pas de porte ET un droit au bail. En pratique, le pas de porte concerne essentiellement les locaux commerciaux qui étaient vides avant que l’entrant ne s’y intéresse.

(Suite et fin : vingt ans de réhabilitations)

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[1] Enquête de conjoncture : Commerce de détail et commerce et réparation automobile, premiers chiffres 2004, fiche établie le 16 décembre 2005. PDF disponible ici.

[2] « Marge commerciale = ventes de marchandises - coût des marchandises (achats de marchandises + variation de stocks de marchandises). Le taux de marge commerciale rapporte la marge commerciale aux ventes de marchandises du secteur » (définition de l’INSEE).

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